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农村住宅估价之浅见

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cdddd 发表于 2009-7-26 10:16:58 | 显示全部楼层 |阅读模式
农村住宅估价之浅见
住户普查表1中H13是指拥有的所有住宅的现价估计价,根据《第二次全国农业普查方案》,该指标应按本地同类房屋的市场买卖价估价,而事实上,农村住宅不存在一个买卖的市场,也不允许自由买卖。因而,在各级农普试点中,总有不少意见认为农村房屋估价应统一,并认为应参考农村房屋拆迁评估方法,由村普查指导员负责对本普查区的典型住房进行分类评估,普查员在入户登记时再参考房屋质量和新旧程度,对房子进行估价。笔者认为,这不失为一种有效的方法。

通过对海宁市部分乡镇街道以及征地拆迁部门的走访调查,我们发现农村房屋拆迁价格评估基本上都采用重置成本法,其计算公式为:被拆迁房屋评估价值=[房屋重置价格×(1+层高差价调整系数)×成新率×建筑面积+装潢评估价值]。显然,这个公式较好地符合了对H13这个指标的要求。然而,我们如果使用这个公式去实际操作却很难,因为拆迁评估方法中仅房屋重置价格就有3个类别11个等级,还有更加专业的层高系数,装潢评估更难、更复杂,要想让一个普查员像评估师一样去评估是不可能的。因此,我们必须在此基础上简化评估方法,让广大普查员易于掌握并使用。

1、结合海宁市农村房屋的实际,我们选取了4个等级的房屋类别,并根据重置价的主要条件,选取对应的分布范围,见附表。这4个等级基本可代表海宁市当前农村的实际居住状况,普查员可根据各自普查小区的现状,进行参考对比,作出选取,这样房屋的重置价就可以确定了。

2、为简化计算,将层高差价调整系数取0。

3、成新率=1-折旧率。折旧率为房屋建成到现在每年取1%折旧率,即(2006-建造年份)%,最大为30%,如房屋经大修、翻建后,其大修、翻建日期视同建造年份。

4、建筑面积,按实际住宅房屋建筑面积计算。

5、装潢评估价值=各类装潢重置价×成新率,成新率最低为30%。普查员对此很难掌握,可询问户主当时装潢的价值,再推算现在同样材质与式样的装潢价值(即重置价),再以新旧程度适当打折即可。注意装潢为不可移动部分,桌椅电器等不算。

这样,一幢农村住宅房屋的评估价格就出来了:价格=重置价×住宅建筑面积×[1-(2006-建造年份)%]+装潢估价

如果既有楼房,又有平房,即有不同等级的住宅,则分别估价,再相加。



附表:海宁市农村房屋重置价标准

房屋类别
房屋结构
主要分布范围
元/平方米
主要条件

楼房
钢筋混凝土
新村点内、2000年以后建造
600
钢筋砼基础,抗震构造柱,柱间砖填充,标准金属、塑钢门窗带纱全部油漆。砼楼地面,普通面层,部分块料面层,钢筋砼屋面。外墙混合砂浆抹面,涂料刷白,内墙、天棚中级抹灰涂料刷白。水电卫按幢(层)设置齐全。

楼房
砖混
80-90年代建造楼房
460
部分钢筋砼梁承重,标准金属、塑钢门窗或木门窗带纱全部。砼楼地面,普通层面,外墙混合泥浆抹面,内墙、天棚中等抹面,大白浆或石灰水刷白。水电卫按幢(层)设置齐全。

平房
砖混
砖混平房
360
一般砖混结构,有腰门窗。一般内外抹灰。较好水泥地面,电、水、卫按幢(层)设置。

平房
砖木
70-80年代平房
260
一般砖木结构,有腰门窗带纱,正规砖墙承重,幔砖灰顶或普通吊顶,一般内外抹灰。普通企口楼地板,水电卫按幢(层)设置。
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 楼主| cdddd 发表于 2014-3-7 11:38:18 | 显示全部楼层
可参看《重庆市城市房屋拆迁管理条例》、《重庆市城市房屋拆迁评估规定》、《重庆市城市房屋拆迁若干费额标准》的相关规定
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